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十八大后房地產(chǎn)發(fā)展之路

2012-12-07

　　十八大報告指出，要適應(yīng)國內(nèi)外經(jīng)濟形勢新變化，加快形成新的經(jīng)濟發(fā)展方式，把推動發(fā)展的立足點轉(zhuǎn)到提高質(zhì)量和效益上來，著力使經(jīng)濟發(fā)展更多依靠內(nèi)需特別是消費需求拉動，推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。這是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向。十八大期間，關(guān)于房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，傳遞出的三個“聲音”人們最為關(guān)心。怎樣理解這三個“聲音”呢?記者采訪了中國指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝。

　　百姓住有所居

　　聲音：十八大報告提出建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。保障房建設(shè)首次列入黨代會報告，為住房制度發(fā)展指明了方向，未來住房制度將從市場配置和政府保障兩方面著手，加強保障房建設(shè)，保障中低收入群體基本住房需求，促進公平和穩(wěn)定。著力解決中低收入群體住房問題，滿足困難家庭的住房基本需求，努力實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民住有所居。

　　解析：鐘文輝說，國家出臺的一系列保障措施都是從民生角度出發(fā)。保障房的建設(shè)對房地產(chǎn)的影響體現(xiàn)在兩個方面：一是繼續(xù)大規(guī)模的建設(shè)保障房，這對商品房無疑是一種沖擊，分化了對商品房的需求從而使其庫存壓力增大。二是保障房價格比商品房低20%左右，由于庫存壓力，商品房價格勢必穩(wěn)中回落，對購房者來說也是一種利好。

　　調(diào)控仍將持續(xù)

　　聲音：十八大報告提出確保到2020年實現(xiàn)全面建成小康社會的目標，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值比2010年翻一番，年均增長7.18%即可達到目標。隨著經(jīng)濟增速的放緩，未來宏觀政策更加注重經(jīng)濟增長的平穩(wěn)性和健康性，而不是單純追求增長速度。不難看出，調(diào)結(jié)構(gòu)更加重要，政策更注重經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量和效益。十八大報告指出，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，是關(guān)系我國發(fā)展全局的戰(zhàn)略抉擇，推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向。此外，十八大記者招待會上姜偉新在答記者問時表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控是這幾年中央非常重視的一個問題，并斬釘截鐵地強調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松，預示房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)，堅持房地產(chǎn)調(diào)控服務(wù)于調(diào)結(jié)構(gòu)大局。

　　解析：鐘文輝說，未來經(jīng)濟發(fā)展的方向以及政策思路已經(jīng)明確，下一階段中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略將著力解決經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整問題，主要通過推進結(jié)構(gòu)調(diào)整和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式促進經(jīng)濟增長，更加注重經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量和效益。近十年來，隨著經(jīng)濟社會矛盾的不斷涌現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟發(fā)展堅持以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，堅持在發(fā)展中促轉(zhuǎn)變、在轉(zhuǎn)變中謀發(fā)展，大力推進結(jié)構(gòu)調(diào)整。預計未來五至十年宏觀政策將更加注重調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，以調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)經(jīng)濟增長與質(zhì)量的同步提升。與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大。

　　房產(chǎn)稅將推出

　　聲音：十八大報告指出，抑制投資投機為長期方向，差別化信貸和限購短期不會退出。2010以來的房地產(chǎn)調(diào)控，以限購和限貸為核心措施，其目的就是抑制投資投機需求，促使保障房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。今年7月溫家寶強調(diào)必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投資投機性需求作為一項長期政策。今年下半年來宏觀經(jīng)濟政策把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，但仍繼續(xù)實施限購和限貸政策。作為新一屆中央政治局常委，李克強曾在講話中多次指出，房地產(chǎn)調(diào)控對擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)具有重要作用，大規(guī)模實施保障性安居工程有利于促進內(nèi)需擴大，釋放巨大的消費和投資潛力是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的有效途徑。十八大記者招待會姜偉新接受采訪時指出，房產(chǎn)稅等長效機制將逐步完善，試點范圍的擴大將逐步促進市場健康發(fā)展。

　　解析：鐘文輝說，房產(chǎn)稅試點范圍擴大是大勢所趨，長期做好規(guī)范是關(guān)鍵。從中國指數(shù)研究院報告來看，限購和限貸為樓市健康運行提供根本保障，長期來看更加注重房產(chǎn)稅等市場化調(diào)控方式。去年初上海和重慶開展房地產(chǎn)改革試點，今年8月國家稅務(wù)總局組織稅務(wù)系統(tǒng)工作人員學習房產(chǎn)稅批量評估技術(shù)，這些都為房產(chǎn)稅試點進一步擴大奠定了基礎(chǔ)。目前有一種預期，房產(chǎn)稅試點范圍的擴大與限購政策的退出存在關(guān)聯(lián)，我們認為兩者不具有必然聯(lián)系。一方面，在試點時，房產(chǎn)稅稅率低、范圍窄、城市覆蓋范圍少是普遍特點，對投資投機需求的抑制作用非常有限。另一方面，過去三年盡管抑制性政策不斷升級，但房價總體仍在上漲，只是漲幅得到了明顯抑制，出于限購限貸解除后房價漲幅明顯擴大的擔憂，新一屆政府很快推廣房產(chǎn)稅并同時放松限購的可能性極小。

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